El mercado hotelero se reinventa, atrayendo a un nuevo perfil de inversores

01/12/2016
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El mercado hotelero se reinventa, atrayendo a un nuevo perfil de inversores
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Mercado  

Los inversores privados que en los años de la crisis trasladaron su capital a otros países han vuelto a fijar su interés en España.

El sector se ha transformado en pocos años, pasando de inversiones principalmente oportunistas a otras de valor añadido, y ahora se asientan los fondos 'core'.

Los pilares de las nuevas estrategias de mercado en el turismo vacacional son la hipersegmentación, la elevación del nivel de exigencia y calidad de la oferta, y la digitalización.

Se está trabajando en fórmulas de colaboración público-privada para la gestión y puesta en valor de los destinos turísticos de manera integral, asi como se está desarrollando una mejor gestión social y medioambiental para ayudar a recuperar destinos turísticos obsoletos.

Los profesionales del sector apuestan por aumentar la competitividad y garantizar la sostenibilidad, y se demanda un Plan Estratégico de Turismo ambicioso y realista.

El mercado turístico español supera la incertidumbre y sale de la crisis más fuerte y sano. El crecimiento de la economía nacional, junto con el desarrollo de empleo, está permitiendo que aumente el turismo considerablemente en España; de hecho, según un informe de la Consultora Inmobiliaria Internacional (CBRE), este año los indicadores sugieren que el sector aumentará en torno a un 3,1%.

La posición de privilegio que ocupa España en el turismo internacional, junto con la adopción de una serie de cambios y renovaciones, están posibilitando incluso un cambio sustancial en el perfil del inversor internacional que se fija en nuestro país. Sobre esta nueva realidad se va a hablar en la segunda edición del Mediterranean Resort & Hotel Real Estate Forum (MR&H), que se celebra en Barcelona desde hasta el 2 de diciembre y que reúne a más de 350 participantes de todo el sector hostelero internacional.

De los fondos oportunistas a los 'core', pasando por los 'value added'
En pocos años ha variado sustancialmente el tipo de inversores y de fondos que se han acercado al mercado hostelero español. De los fondos eminentemente oportunistas, que buscaban una rápida rentabilidad en un contexto de crisis e inestabilidad, se ha pasado a inversores más interesados en operaciones de valor añadido (value added) y, ahora, se aprecia una consolidación y predominio de los fondos e inversores 'core', es decir, aquellos que invierten a largo plazo y que buscan una mayor seguridad.

Según lo explica Jorge Ruiz, National Director Hotels de CBRE Hotels Spain: "los inversores que han actuado en el mercado hotelero en España en los últimos años han tenido un claro perfil oportunista dada la incipiente recuperación económica española, si bien a medida que la misma se ha ido consolidando a lo largo de 2015 y 2016 se han ido posicionando en el mercado inversores de perfil más 'value added' y 'core', desplazando a los inversores más “distressed” (que promueven los conocidos fondos buitre) a países como Italia y, sobre todo, Grecia”.

Actualmente, en España se siguen combinando operaciones de 'value added' (entre otras cosas, por el alto stock de hoteles obsoletos) con operaciones más 'core' sobre hoteles que ya se han reposicionado y atraen a inversores con rentabilidades más ajustadas. “España será destino de este tipo de inversores en el corto y medio plazo, desplazando a inversores de perfil más 'value added' hacia otras geografías del Sur de Europa”, vaticina el experto de CBRE Hotels Spain.

En general, las oportunidades más deseadas actualmente en el mercado hotelero son aquellas de perfil 'value added', en las que el inversor normalmente adquiere un hotel con necesidad de inversión y reposicionamiento, lo que le posibilita comprar a un precio más ajustado. La tendencia es que una vez el hotel se ha reposicionado se venda a un perfil de inversor más 'core', con un coste de capital más bajo y al que también le interesa el mercado hotelero, ya que normalmente puede ofrecerle rentabilidades más altas que otros productos. 

Apuesta por la calidad, competitividad y diversificación
Entre otras cosas, el buen comportamiento del mercado hotelero español ha atraído a mucho capital internacional, muy diverso en origen y perfil. Se cuenta, por ejemplo, con inversores institucionales norteamericanos de capital riesgo, con capital 'core' de origen asiático y con fondos de pensiones europeos. Incluso, los inversores privados que en los años de la crisis trasladaron su capital a otros países han vuelto a fijar su interés en España.

Si bien las rentabilidades hoteleras en España se han ido ajustando en los dos últimos años, todavía ofrecen primas sobre otros mercados europeos, por lo que seguimos siendo un país atractivo para la comunidad de inversores”, reconoce Jorge Ruiz. Esto nos diferencia de Italia y Grecia, que “van algo por detrás en cuanto al ciclo de inversiones, aglutinando ahora el interés de fondos oportunistas, ya no tan activos en España”.

En esta línea, Bruno Hallé, socio director de Magma Hospitality Consulting, asegura que los destinos vacacionales españoles vuelven a despertar el interés inversor porque han demostrado resistencia durante el periodo de crisis gracias a su posicionamiento como producto de alta calidad y con una gestión muy profesional. Estas nuevas inversiones ayudan a mejorar todavía más, a diversificar el producto y a consolidar el mercado vacacional español como destino clave de la demanda mundial.

Y es que el mercado inversor hotelero internacional sigue mirando hacia los grandes destinos del Mediterráneo, aunque se aprecian tendencias interesantes. “El perfil del inversor es cada vez más profesional y, en mucha ocasiones, están entrando inversores internacionales que estudian al detalle cada operación, definiendo muy bien tanto la entrada como el momento de la salida”, apunta el portavoz de Magma HC, quienes subraya que esta nueva realidad “exige que el producto hotelero que quiere atraer inversión tenga que ser atractivo y debe estar muy bien planificado".

Oferta integral y sostenibilidad
Según se mostrará durante el foro, se apuesta por un cambio del concepto clásico de los hoteles, que ya no pueden funcionar de manera aislada de los destinos en los que se implantan. Por ello, los profesionales, exigen un trabajo conjunto con las administraciones públicas, con la puesta en práctica de fórmulas de colaboración público-privada para la gestión y puesta en valor de los destinos de manera integral.

Tal y como explica María Zarraluqui, Global Development Managing director Meliá Hotels International: “El sector está viviendo un frenético movimiento de reformas y renovaciones en la oferta hotelera española, que se pretende fundamentar en una mejor gestión social y medioambiental de los hoteles y su entorno, trasladándose incluso esta tendencia a destinos considerados 'obsoletos', como Magaluf, Benidorm o algunas zonas de Canarias”.

En este contexto, y para asegurar una transformación exitosa del sector, se demanda “un Plan Estratégico del Turismo, ambicioso y realista, consensuado con el sector y basado en la colaboración público-privada, dirigido a consolidar la competitividad de nuestro sector turístico para incrementar su actual aportación al país y su sostenibilidad”, concluye María Zarraluqui.

Innovación, renovación, reposicionamiento y marca, claves del éxito
La innovación, la  renovación y el reposicionamiento de sus productos, así como la apuesta por las marcas, son las principales bases sobre las que se está asentando la nueva oferta hotelera en España, “siendo la forma de segmentar y de ofrecer una propuesta de valor añadido diferenciada”, opina la portavoz de Meliá que participará en este congreso en un panel de líderes sobre nuevas estrategias para cambiar las condiciones del mercado en el mediterráneo.

A juicio de esta experta: “Las grandes tendencias del mercado actual pasan por la hipersegmentación, la elevación del nivel de exigencia y la calidad de la oferta, y por supuesto, la digitalización”. Estas líneas de actuación tienen plena vigencia en una región como el Mediterráneo, cuna de destinos fundamentales del turismo vacacional internacional. 

En el caso de Meliá, detalla María Zarraluqui: “Nuestra estrategia trata de responder a estas tendencias, teniendo en cuenta el entorno de esta zona del mundo y sus peculiaridades”; por ello, añade: “Algunos de nuestros proyectos más importantes son la transformación digital del Grupo, un amplio programa de renovación y de reposicionamiento de nuestros activos - propios y de terceros - en el Mediterráneo, y el desarrollo e implantación de nuestras marcas hoteleras más poderosas y diferenciadas con el fin de atraer y fidelizar a los diversos perfiles de clientes”.

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